모기지(Mortgage)란 주택을 구매하거나 리파이낸싱(대출 재설정)하기 위해 은행이나 금융 기관으로부터 돈을 빌려오는 과정 또는 그 대출 자체를 의미합니다. 모기지를 통해 집을 구매하면 집을 담보로 대출을 받아야 하며, 이 대출을 일정 기간 동안 갚아야 합니다. 일반적으로 모기지 대출은 10~30년 동안 상환됩니다.
미국의 모기지 FHA론, VA론, USDA론, 컨벤셔널 모기지, 점보론에 대한 설명과, 정부 보증 모기지(Government-Backed Mortgages)와 일반 모기지(Conventional Mortgage)로 구분해서 쉽게 알려드리겠습니다.
1. 5가지 론의 종류 - FHA론, VA론, USDA론, 컨벤셔널 모기지, 점보론
1. FHA 론 (Federal Housing Administration Loan)
특징: FHA 론은 주로 신용 점수가 낮거나 다운 페이먼트를 부담하기 어려운 사람들을 위한 모기지 옵션입니다. 정부의 Federal Housing Administration이 보증하며, 이로 인해 은행이 더 리스크를 감내하고 대출을 승인하기 쉬워집니다.
다운 페이먼트: 3.5% 다운 페이먼트가 가능하므로, 다른 모기지 론에 비해 더 적은 초기 현금이 필요합니다.
신용 점수: 상대적으로 낮은 신용 점수도 승인 가능하며, 이로 인해 더 많은 사람들이 주택 구매에 접근할 수 있습니다.
2. VA 론 (Veterans Affairs Loan)
특징: VA 론은 미국 군인 및 베트남 전쟁 이후의 군인을 위한 혜택적인 모기지 옵션입니다. 미국 정부의 Veterans Affairs가 보증하며, 대출 조건이 매우 유리합니다.
다운 페이먼트: 대부분의 경우 다운 페이먼트가 필요하지 않습니다. 따라서 현금을 절약할 수 있습니다.
신용 점수: 상대적으로 낮은 신용 점수도 승인 가능하며, VA 론의 장점 중 하나입니다.
3. USDA 론 (U.S. Department of Agriculture Loan)
특징: USDA 론은 지방 농촌 지역에서 주택을 구매하려는 낮은 및 평균 소득 가정을 지원하는 모기지 론입니다. 미국 정부의 농업부가 보증하며, 다른 모기지 옵션과 비교해 다운 페이먼트가 필요하지 않은 것이 큰 장점입니다.
다운 페이먼트: 대부분의 경우 다운 페이먼트가 필요하지 않으므로, 주택 구매를 더 접근 가능하게 합니다.
소득 제한: 소득 제한이 있어서 소득이 높은 가정은 이 모기지 옵션을 사용할 수 없을 수도 있습니다.
4. 컨벤셔널 모기지 (Conventional Mortgage) 일반 모기지
특징: 컨벤셔널 모기지는 정부가 보증하지 않는 일반 은행 모기지로, 주로 높은 신용 점수와 다운 페이먼트 능력을 가진 대출자를 대상으로 합니다.
다운 페이먼트: 일반적으로 주택 가격의 20% 다운 페이먼트를 요구합니다. 다운 페이먼트가 적은 경우 *개인 모기지 보험(PMI)(아래설명)를 구매해야 할 수 있습니다.
신용 점수: 높은 신용 점수가 필요하며, 이로 인해 금리가 낮을 수 있습니다.
5. 점보 론 (Jumbo Loan)
특징: 점보 론은 Federal Housing Finance Agency에서 정한 금액을 초과하는 대출을 위한 모기지 론입니다. 주로 큰 주택을 구매하려는 대출자를 대상으로 합니다.
다운 페이먼트: 큰 모기지 금액을 다루므로 더 큰 다운 페이먼트가 필요합니다.
신용 점수: 상대적으로 높은 신용 점수가 필요하며, 금리도 일반적으로 높을 수 있습니다.
이러한 다섯 가지 모기지 론 옵션은 각각의 고유한 특징과 혜택을 가지고 있으므로, 개인의 재정 상황과 주택 구매 목표에 맞게 선택할 필요가 있습니다. 은행이나 모기지 브로커와 상담하여 가장 적합한 모기지 옵션을 결정할 수 있습니다.
2. 정부가 보증해주는 모기지와 일반 모기지(컨벤셔널 모기지) 종류, 장단점
1. 정부가 보증해주는 모기지 (Government-Backed Mortgages)
a. FHA 론 (Federal Housing Administration Loan)
장점
낮은 다운 페이먼트 요구: 3.5% 다운 페이먼트가 가능하므로 초기 현금 부담이 낮습니다.
낮은 신용 점수 허용: 상대적으로 낮은 신용 점수도 승인 가능하며, 큰 장점 중 하나입니다.
단점
모기지 보험 요구: 다운 페이먼트가 낮기 때문에 *개인 모기지 보험 (PMI)(아래설명)를 구매해야 할 수 있습니다.
b. VA 론 (Veterans Affairs Loan)
장점
다운 페이먼트 없음: 주로 다운 페이먼트가 필요하지 않으므로 현금을 절약할 수 있습니다.
낮은 신용 점수 허용: 신용 점수에 상관없이 승인됩니다.
단점
군인 및 베트남 전쟁 이후의 군인에만 제공됩니다.
c. USDA 론 (U.S. Department of Agriculture Loan)
장점
다운 페이먼트 없음: 대부분의 경우 다운 페이먼트가 필요하지 않으므로 주택 구매를 더 접근 가능하게 합니다.
낮은 신용 점수 허용: 상대적으로 낮은 신용 점수도 승인 가능합니다.
단점
소득 제한: 소득이 높은 가정은 이 모기지 옵션을 사용할 수 없을 수도 있습니다.
구매할 집이 *rural 지역에 있어야 하고, 소득은 Area Median Income(AMI)의 15%를 넘으면 자격이 되지 않습니다.
* rural 지역에 해당하는지 우측에 주소를 넣어서 확인하면 됩니다. https://www.usdasearch.com/
2. 일반 모기지 (컨벤셔널 모기지)
장점
신용 점수와 신용 이력에 대한 보다 유리한 조건: 높은 신용 점수와 좋은 신용 이력을 가진 대출자에게 더 낮은 금리와 더 좋은 대출 조건을 제공합니다.
다양한 대출 프로그램: 다양한 다운 페이먼트 옵션과 대출 프로그램을 제공하여 대출자에게 유연성을 부여합니다.
PMI 회피 가능: 20% 다운 페이먼트를 지불하면 *개인 모기지 보험 (PMI)(아래설명)를 회피할 수 있습니다.
단점
높은 다운 페이먼트 요구: 주로 주택 가격의 20% 다운 페이먼트가 필요하므로 초기 현금 부담이 큽니다.
높은 신용 점수 필요: 높은 신용 점수를 요구하기 때문에 신용 점수가 낮은 대출자에게는 제한적일 수 있습니다.
정부가 보증해주는 모기지의 장점은 주로 낮은 다운 페이먼트와 낮은 신용 점수에 대한 유리한 조건입니다. 반면에 일반 모기지의 장점은 높은 다운 페이먼트와 높은 신용 점수를 가진 대출자에게 보다 유리한 대출 조건을 제공한다는 점입니다. 따라서 대출자는 자신의 재정 상황과 신용 점수를 고려하여 어떤 모기지 옵션을 선택할지 결정해야 합니다.
* 개인 모기지 보험 (PMI)이란?
1. 개인 모기지 보험 (PMI, Private Mortgage Insurance)이 뭐에요?
모기지 보험 (PMI, Private Mortgage Insurance)은 주택 구매자가 주택 대출을 받을 때 사용되는 보험입니다. 주택 대출을 받을 때 일반적으로 20%의 계약금을 내야 하지만, 모든 사람이 이 금액을 마련하기 어렵기 때문에 20% 미만의 계약금으로 대출을 받는 경우가 많습니다.
이런 경우, 대출은 높은 금리로 발행될 수 있으며, 미국의 경우 PMI를 구입해야 할 수 있습니다. PMI는 주택 대출자의 입장에서 보험사에게 지불하는 보험료로, 대출자가 대출을 상환하지 못할 경우 대출을 발행한 금융 기관에 대한 보호를 제공합니다. 이것은 대출자가 20% 이하의 계약금을 내는 경우 일반적으로 필요한 것이며, 대출자가 대출을 상환하여 해당 비율을 달성하면 PMI를 더 이상 지불하지 않아도 됩니다.
요약하자면, 모기지 보험은 주택 대출자가 계약금을 20% 이하로 내는 경우 발생하는 보험료로, 대출자가 대출을 상환하여 일정 비율의 소유권을 확보할 때까지 금융 기관을 보호합니다.
2. 모기지 보험 (PMI)은 어디서 구입하나요?
모기지 보험 (PMI)은 일반적으로 대출을 발행한 금융 기관을 통해 구입합니다. 다시 말해, 주택 대출을 신청하고 대출이 승인되면, 대출을 제공한 은행이나 금융 회사가 PMI에 대한 옵션을 제공하게 됩니다.
일반적으로 PMI를 구입하는 것은 대출자의 책임이며, PMI 보험료는 대출금에서 공제됩니다. 대출금에서 PMI 보험료를 얼마나 지불해야 하는지는 주택 가치, 대출 금액, 계약금의 비율 등에 따라 다를 수 있습니다. PMI 보험료는 월별로 지불할 수도 있고, 연간으로 지불할 수도 있습니다.
PMI를 구입할 때는 다양한 옵션이 있을 수 있으므로 대출 제공자와 상의하여 최적의 조건을 찾는 것이 중요합니다. 그러나 주택 대출을 갚아나가면서 주택 소유권의 일정 비율을 확보하면 PMI를 더 이상 지불하지 않아도 됩니다. PMI 요금은 이 비율을 달성할 때까지 지불되며, 그 이후로는 PMI 요금이 없어집니다.
주택구입을 준비하시는 분이라면 개인의 재정 상황과 주택 구매 목표를 계획하신다음, 은행이나 모기지 브로커와 충분한 시간을 갖고 상담하여 본인에게 가장 적합한 모기지 옵션을 결정하시는게 중요합니다.
요즘 모기지 이자가 놀랄정도로 치솟았습니다. 주택구입이 겁이 날 정도 입니다. 요즘같은 고금리인 경우엔 급하게 주택을 구매하기 보다는, 덜쓰고 아끼면서 모기지 보험료(PMI)는 내지 않을수 있도록, 최소 20%의 다운페이먼트 금액을 모으는 시기로 생각하셔도 좋을것이라는 의견도 있었습니다. 본인 상황에 맞추어 잘 계획하시면 좋겠습니다. 미쿡사는 한국엄마였습니다. ^^
>> 미국 주택 구입절차, 필요서류, 필요예산, 소요기간
>> 미국 주택구입 - 모기지 사전 융자 승인(Pre-approval)이란?
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